Consultoría: inmuebles

Entre en la conversación con un plan, no con esperanza.

Un piso, una casa, una parcela, un local comercial, una nave, un alquiler. Analizo su caso y a la otra parte, y usted recibe un plan de la conversación paso a paso: por dónde empezar, qué responder a cada objeción, dónde ceder y cuándo guardar silencio. Asesoro en inglés o en polaco, en Polonia y en el extranjero.

Describa su situación Ver los resultados

Respondo en un plazo de 24 horas. Si todavía no ha mencionado ninguna cifra a la otra parte, está en el mejor momento posible.

Para quién

Cuando una llamada vale decenas de miles de euros

Compra a un promotor inmobiliario y no sabe cuánto se puede rebajar del precio, ni qué más, aparte del precio, se puede negociar
Compra a un particular y le dicen que el precio es definitivo
Compra una parcela o suelo de inversión, donde las condiciones y los plazos cuentan tanto como el precio
Vende un inmueble con un defecto, malas vistas o una larga historia en los anuncios
Negocia el alquiler de un local, una nave o una superficie, y paga cada concesión mes tras mes
Es agente inmobiliario y defiende a la vez el precio de su cliente y su propia comisión

En cada uno de estos casos trabajamos sobre la lista completa de partidas, no solo sobre el precio. No se deja nada sobre la mesa.

Alcance

Qué recibe usted

Análisis

de 1 a 3 días laborables

Su posición y la posición de la otra parte, las palancas de ambos lados
Leo la lista de precios, el folleto informativo del promotor, el borrador del contrato y la correspondencia mantenida hasta ahora
El estado del mercado y el estado de las ventas en esa promoción o en ese barrio en concreto
Un objetivo realista en lugar de un porcentaje prometido

Estrategia y guion

una página, lista para imprimir

El ancla, el orden de las rondas, los límites de las concesiones y el momento de levantarse de la mesa
La frase de apertura y respuestas preparadas a las objeciones
Una lista de todo lo que va más allá del precio: plazas de garaje, el trastero, los acabados, los plazos, las penalizaciones contractuales
La redacción de los correos, si la conversación es por escrito

Apoyo durante las rondas

hasta que se cierra el caso

Análisis de cada propuesta de la otra parte antes de que usted responda
Un repaso después de la conversación y una corrección del plan
El cierre por escrito de las condiciones acordadas, para que no se pierdan entre correos

La preparación individual se presupuesta caso por caso: describa su situación y solicite presupuesto. Si prefiere que hable yo con la otra parte en lugar de usted, eso es negociación por encargo. ¿Un asunto empresarial y no inmobiliario? Por aquí.

Casos reales

Inmuebles: casos y cifras

Promotor inmobiliario, obra nueva · 2014

Tres sesiones de preparación, un 22 por ciento menos sobre el precio inicial

Un director de ventas, un profesional de las conversaciones comerciales. Había negociado por su cuenta con el promotor durante más de un año, consiguió un doce por ciento de rebaja y le dijeron que ahí se acababa. Tras tres sesiones de preparación volvió a la mesa y llevó el resto de la conversación él mismo.

«Conseguí ahorrar un 10 por ciento adicional sobre el importe que había negociado antes. Al final fue un 22 por ciento menos sobre el importe inicial». Daniel Jagiełło

Casa de un promotor · 2026

Un precio presentado como fijo e innegociable

Siete semanas de conversaciones por su cuenta sin ningún avance. Tras el cambio de estrategia: un ancla con dos vías, una autoridad superior, una auditoría del documento.

De 570.000 EUR a 560.000 EUR, más un paquete de acabados y medidas de seguridad valorado en unos 57.000 a 68.000 EUR. Caso anónimo.

Parcela para promoción inmobiliaria · 2025

«No, no voy a bajar más»

Precio de salida 590.000 EUR, un mínimo declarado de 500.000 EUR. Una estrategia de tres llamadas y un socio difícil.

430.000 EUR, más 68.000 EUR aplazados seis meses. Przemysław Zaczek, MZ Investment.

Suelo de inversión · 2017

Vendedores apegados emocionalmente al terreno

Hubo que desmontar las conversaciones y volver a montarlas. Más allá del precio aparecieron plazos de pago y condiciones que importaban a los vendedores más que el importe.

De 750.000 EUR a 610.000 EUR, con el pago repartido en el tiempo.

Piso · 2015

23.000 EUR menos en una hora, sin mencionar una cifra propia

Precio de salida 170.000 EUR y la garantía de que era definitivo. La prueba del vaso, sorpresa e incredulidad, paciencia.

150.000 EUR, con un objetivo fijado en la mitad de ese ahorro.

Suelo comercial · 2025

Un terreno para un parque comercial y ocho promotores

El propietario de un terreno con un plan urbanístico que permite edificios comerciales, que nunca había asistido a una formación en negociación. Un marco para la conversación, condiciones límite, rondas de ofertas.

Llevó él mismo siete de las ocho conversaciones con promotores profesionales. Caso anónimo.

Los casos sujetos a confidencialidad se presentan sin nombres, razones sociales ni localidades. Los nombres aparecen únicamente con el consentimiento de los clientes.

Quién le preparará

Paweł Gołembiewski

Negocio por encargo de clientes desde 2002, incluidas compras a promotores inmobiliarios, suelo de inversión y alquileres comerciales. Autor de ocho libros sobre negociación, entre ellos Biblia Negocjacji (La Biblia de la Negociación): en ellos desmonto pieza a pieza las negociaciones de precio y el análisis estratégico de la otra parte.

Cuando trabajo en su caso, usted no recibe mis historias. Recibe mi forma de pensar aplicada a su promotor y a su conversación de la semana que viene.

Más sobre mí

Paweł Gołembiewski, negociador inmobiliario

Preguntas

Antes de escribir

¿Tiene sentido con un piso de un promotor, cuando la lista de precios es pública?

Precisamente por eso lo tiene. El precio de lista es solo una de las partidas de las que trata esta conversación, y normalmente no aquella en la que se decide la mayor parte del valor. Dónde está exactamente el margen en su caso, se lo mostraré en cuanto haya leído los documentos.

Compro a un particular, no a un promotor. ¿Puede ayudarme también?

Sí. Vivienda de segunda mano, parcelas, suelo de inversión, locales comerciales, naves, alquileres. Cambian la otra parte y las palancas, no la forma de trabajar.

¿En qué fase es mejor ponerse en contacto?

Antes de que mencione cualquier cifra. El primer número que se pronuncia se convierte en el techo del descuento. Si ya se ha dicho, todavía podemos trabajar, solo que el margen es más estrecho.

¿Me preparará también para la conversación sobre las cláusulas del contrato?

Sí. Reviso el borrador del contrato buscando lo que realmente le protege: plazos, penalizaciones, retenciones de garantía, inspecciones de entrega, el estándar de acabados. No sustituyo a un despacho de abogados ni emito opiniones jurídicas; trabajo sobre lo que se puede negociar.

¿Cuánto dura la preparación?

Normalmente de uno a tres días laborables desde la recepción de los documentos. En un caso que se lleva por rondas, le acompaño hasta que se cierra.

¿Puedo encargarle que lleve usted las conversaciones en lugar de prepararme?

Sí, es un servicio aparte: la negociación por encargo. Entonces hablo y escribo en su nombre.